在房地產(chǎn)市場中，存量房交易因產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、信息不對稱、交易金額大而成為風(fēng)險高發(fā)領(lǐng)域。2012]7號文第七條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)居間或者代理存量房交易的……房地產(chǎn)交易居間……”。這一規(guī)定雖然文字簡練，卻釋放出清晰信號：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事存量房居間或代理業(yè)務(wù)，不能脫離監(jiān)管，不能繞開平臺，不能把“房地產(chǎn)交易居間”變成灰色操作。對經(jīng)紀(jì)機構(gòu)而言，這是合規(guī)底線；對買賣雙方而言，這是交易安全的重要保障。

一、條文背景：存量房交易需要平臺化治理

過去，存量房交易常通過中介門店私下撮合，合同版本不一、房源信息不實、資金交付隨意，容易引發(fā)“一房二賣”、挪用房款、陰陽合同等糾紛。2012]7號文第七條將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)居間或者代理存量房交易納入統(tǒng)一規(guī)范，核心意圖在于通過存量房交易服務(wù)平臺實現(xiàn)信息透明、網(wǎng)上簽約和交易資金監(jiān)管。所謂“房地產(chǎn)交易居間”，不僅是介紹買賣雙方認(rèn)識，更包括房源核驗、合同簽訂、交易資金托管、產(chǎn)權(quán)過戶協(xié)助等全流程服務(wù)。只有把這些環(huán)節(jié)置于平臺和監(jiān)管之下，才能減少暗箱操作。

二、核心解讀：居間與代理均須依法合規(guī)

第七條使用“居間或者代理”的表述，說明無論經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以何種身份參與存量房交易，都應(yīng)當(dāng)遵守同一套規(guī)則。居間人應(yīng)當(dāng)如實報告訂立合同的重要事實，不得隱瞞真實情況或提供虛假信息；代理人應(yīng)當(dāng)在授權(quán)范圍內(nèi)維護被代理人利益，不得同時損害雙方權(quán)益。該條特別點出“房地產(chǎn)交易居間”，意味著經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不能只把交易引到門店、簽一份居間合同就完事，而應(yīng)按照要求辦理相關(guān)平臺手續(xù)、網(wǎng)簽手續(xù)和資金監(jiān)管手續(xù)。凡以“幫忙過戶”“避稅”“快速放款”為名繞開平臺的，均可能構(gòu)成違規(guī)。

三、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的合規(guī)義務(wù)

第一，主體合規(guī)。機構(gòu)應(yīng)依法備案，從業(yè)人員應(yīng)實名登記，不得以個人名義私下承接存量房交易。第二，信息合規(guī)。發(fā)布的房源信息應(yīng)真實、準(zhǔn)確，房屋權(quán)屬、抵押、查封、共有人意見等重大事項必須核實并如實告知。第三，合同合規(guī)。居間合同、買賣合同應(yīng)使用規(guī)范文本，明確服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任，不得設(shè)置霸王條款。第四，資金合規(guī)。交易資金應(yīng)納入監(jiān)管，不得要求買方將房款直接轉(zhuǎn)入中介或個人賬戶，不得挪用、占用交易資金。第五，流程合規(guī)。應(yīng)通過存量房交易服務(wù)平臺辦理網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管等手續(xù)，保存完整服務(wù)記錄。

四、對買賣雙方的意義

對買方而言，選擇合規(guī)機構(gòu)并走平臺流程，可以降低房源虛假、一房二賣、房款被挪用等風(fēng)險；對賣方而言，可以避免中介壓價、隱瞞客戶、拖延網(wǎng)簽等問題。買賣雙方應(yīng)主動核對經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案信息，查看居間合同與買賣合同是否一致，確認(rèn)交易資金是否進入監(jiān)管賬戶，切勿輕信“場外交易更省錢”“先交定金再補手續(xù)”等說辭。遇到要求簽訂陰陽合同、偽造材料、繞開網(wǎng)簽的，應(yīng)拒絕并向主管部門投訴。

五、實務(wù)建議

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)把2012]7號文第七條要求嵌入業(yè)務(wù)流程：接單時核驗房源，簽約時使用規(guī)范合同，收款時進入監(jiān)管賬戶，過戶時配合平臺辦理。同時建立內(nèi)部審核、檔案管理和投訴處理機制，定期培訓(xùn)從業(yè)人員。買賣雙方則應(yīng)保留聊天記錄、合同、付款憑證和平臺操作截圖，以便發(fā)生糾紛時維權(quán)。

2012]7號文第七條關(guān)于“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)居間或者代理存量房交易的……房地產(chǎn)交易居間……”的規(guī)定，看似只是程序要求，實則關(guān)乎交易安全與市場信用。只有讓居間、代理和房地產(chǎn)交易居間服務(wù)在陽光下運行，存量房市場才能更加規(guī)范、透明、有序。