一、問題的提出

在二手房交易中，購房者或售房者通過中介機構(gòu)居間介紹達成交易時，通常會簽署《房地產(chǎn)交易居間協(xié)議》（也有稱《居間服務合同》《中介服務協(xié)議》）。實踐中常見這樣一種情形：協(xié)議文本上買方、賣方均已簽字確認，但中介公司只在文本上蓋了業(yè)務章、門店章，或者干脆未加蓋公司公章，甚至連經(jīng)辦人的簽字也缺失。此時，協(xié)議對中介方是否具有約束力？中介不蓋章，居間協(xié)議是否有效？買賣雙方能否據(jù)此要求中介履行義務或主張違約責任？這些問題在二手房交易糾紛中經(jīng)常出現(xiàn)，需要結(jié)合法律規(guī)定和合同解釋規(guī)則逐一分析。

二、居間協(xié)議的法律性質(zhì)與生效要件

二手房居間協(xié)議在法律性質(zhì)上屬于居間合同（《民法典》第七百六十一條離婚改版：居間合同即委托合同項下的中介合同，原《合同法》第二十三章經(jīng)紀合同、居間合同已統(tǒng)一納入《民法典》第二十六章中介合同）。根據(jù)《民法典》第四百九十條規(guī)定，當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。當事人在合同成立前一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受時，該合同成立。

可見，合同成立的核心要件是“當事人合意”加上“簽訂行為”（簽名、蓋章或按指印）。蓋章本身并非合同生效的唯一方式，在有法定代表人簽字、委托代理人簽字，或者至少經(jīng)辦人及一方以履行行為表明承認合同內(nèi)容時，合同同樣可以有效成立。因此，“中介不蓋章”未必就等于“居間協(xié)議無效”，關(guān)鍵在于合同的相對方主體是哪一方、實際以誰的名義簽署、條款如何約定責任主體以及是否有履行行為。

三、未蓋章情況下居間協(xié)議的效力判斷

（一）確認與我方簽訂合同的相對方是那一家中介公司

判斷協(xié)議效力的第一步是識別簽約相對方。若協(xié)議抬頭載明的為“××房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”，但僅有經(jīng)辦人簽名而未加蓋公司印章，需要調(diào)查經(jīng)辦人是否獲有公司授權(quán)（表單上常見“經(jīng)辦人”“客戶經(jīng)理/店長”簽名區(qū)）。若經(jīng)辦人員系該門店店長，且該門店以公司名義對外營業(yè)、使用公司統(tǒng)一提供的格式合同文本，則可以表見代理為核心認定歸屬公司，除非協(xié)議明確約定了“面簽視為買賣雙方即中介方均明確意思表示一致，自三方蓋章后一并生效”，否則即便沒有公司公章，法院也較少否定對公司的有限約束力。相比之下，若純?yōu)槁愤呅」ぬ婕媛毢灱s，無權(quán)代理能否成為有效命題就需要完備權(quán)限核查了。

（二）審查合同中是否對蓋章生效以及唯一標志作出特殊規(guī)定

這里有三種情形需要加以區(qū)分。第一，協(xié)議條款沒有明確附帶生效條件或明確“加蓋中介公章”。“在當事人簽名、一手簽約即根據(jù)各自磋商后該中介不得反拒絕辦理手續(xù)”，這在公平爭議要件中間件優(yōu)先考慮簽約主導善意成立的前提下共同確定是否有效合同并合理劃分無請求權(quán)——一句話協(xié)議關(guān)系仍然成立可能進行催告或請求追責方式可以強制履約。第三類另一種常見拒未蓋做法則提前覆蓋大量不動產(chǎn)交易居間措辭——“甲、乙雙方看房購房確認后須在××提供及執(zhí)行和其中獲得，乙方一旦成交還得為此次服務支付對應%作為整個團隊（以上為泛指運營配發(fā)多情形）簽約中介主體不區(qū)別傭金歸屬合同不在全部可能規(guī)避）。第一種結(jié)論成立后再區(qū)別具體可見：無法加蓋企業(yè)統(tǒng)一簽章的僅有更常見未簽合約束約合同主體的承擔直接歸屬提供證據(jù)的一方自行核實真實性存案無后果解決完整步驟對照如實填入下方適當修改后方做考慮是否合規(guī)合法處理現(xiàn)實要點評估理由。